房地产企业发展战略规划研究

第一部分  现状篇 一、开发板块基本情况XX土地一级开发板块自2001年XX项目启动以来，共开发了XX三个项目，累计开发面积超过20平方公里，折合约30000亩，总投资约120亿元。截止2015年底共完成投资60.94亿元，实现营业收入88.10亿元，回款28.14亿元，现款上交4.84亿元，归属母公司净利润20.40亿元，缴纳各种税费5.80亿元，为XX集团及项目所在地方政府均作出了重大贡献。 二、既有开发模式及成熟经验（一）开发模式：

公司负责合作区域内的报批、征地、拆迁、补偿资金、安置房建设资金和区域范围内的主次干道、非经营性管网、重点水系景观以及安置房的建设，负责工程设计、施工总承包。政府方负责实施征地拆迁和投资建设各类公共服务设施、公用设施及公益事业项目。

通过合作开发，使区域土地由“生地”变成“熟地”，向市场供应，公司通过土地出让收入收回土地开发成本，并获取约定比例的投资补偿。

（二）成熟经验：

1.与市政府签订框架协议，与区政府或市政府派出机构签订正式开发合同，保障合同执行的权威性和有效性。

2.合作区域内的土地出让收入列入财政预算支出，并获取市人大决议批准。经过市人大批准的财政预算受法律保护。

3.企业控制不了的投资成本(如征地拆迁)采取政府包干的形式，确定总投资，成本可控。

4.按保底封顶约定土地出让价格分成，确保利润。

5.投资额与土地出让数量挂钩。实现快速现金回流，做到滚动可持续性开发， 同时减少项目投资开发资金成本。

6.土地出让资金设立专项账户， ……此处隐藏5541个字…… 次干道及相关绿化、照明，雨污管网等。 公共服务设施 5 特许经营 …… 经营性回报 ——————— 6 招商发展服务费 基本费 按落地投资额计取 年度结算支付/协商 奖励费 按年度税收增量比例计取 7 约定成本价供地 锁定地价供应土地 自行开发、联合开发或转让 ———————   第四部分 实施篇 一、安徽芜湖项目 （一）项目概况拟合作项目所在的荆山地区位于芜湖市东南角，属于青戈江、荆山河、欧阳河合围区域，北与鸠江相望、西与青戈江相连，南与芜湖县接壤，沿江高速自中央穿过，面积约为11.9平方公里。

（二）合作模式----“城市综合开发PPP”模式由芜湖市政府确定我公司为项目唯一的社会资本合作对象，并对我公司在拟合作范围内的项目内容进行一次性、排他性授权。对项目整体采用PPP模式合作建设。合作内容包括前期综合管理；基础设施投资、建设；产业招商发展服务；经营性项目特许经营权授予；准经营型项目缺口补偿；非经营性项目政府购买。 二、江苏海门项目 （一）项目概况项目地处中国第三大岛－崇明岛，属江苏省南通海门海永乡，毗邻上海崇明县，距离上海市区80～90公里。

拟合作区域约10.8平方公里，其中鸽龙港河水系约257亩，河面宽约90m，一湖两岸围垦面积2200亩，围垦宽度为170～470米宽。拟合作区域内已有部分特色生态农业项目进驻。 （二）项目合作模式----“一级开发+二次投资”模式