《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》分析解读

日前，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，提出试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，并特别强调各省级单位政府要严格审查涉及永久基本农田等特殊用地的占用，要切实保护耕地，节约集约用地，盘活存量土地。根据《决定》，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八个省市。

(一)内容解读

一是“放权”而非“放松”。土地审批放权，将给省级政府更多自主权，因地制宜、因城施策以破解项目用地“落地难”“落地慢”难题。省级政府将有更大权力自主调整土地利用空间布局，提高审批效率、项目落地效率和土地利用效率，从而改善营商环境、服务产业发展，同时解决农村建设项目落地难、农村土地利用低效浪费等问题。客观上讲，此次放权力度确实较大，但十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策没有改变，土地管理要求没有放松。不论是授权还是委托，主要是适应当前经济快速发展对用地效率的要求，只是审批事权的重新划分，审查遵循的规则、标准没有变。

二是“三条红线”不会变。土地审批放权，体现了新《土地管理法》要求，深化了“放管服”改革，赋予地方更大自主权。但最严格的耕地保护制度和坚决守住耕地保护红线的要求没有丝毫放松。委托试点省份必须按要求遵循严格保护耕地、节约集约用地原则，按法律政策规定及审查标准规范进行用地审查。生态保护、永久基本农田和城 ……此处隐藏1348个字…… 松”、房地产“松绑”等观点都是对《决定》的误读。《决定》更倾向于让地方政府在中央划定的范围内发挥主动性和积极性，根据各地实际情况盘活土地“存量”，尽量优先满足各地最为迫切、最为需要或最为有效的土地利用诉求。

此次试点省份均是城镇化率较靠前的城市，这类城市的城乡二元结构在逐渐缩小，对土地用地比例结构性调整比其他城市更为迫切。国务院将用地计划、用地结构下放到省一级，也是顺应这类城市发展的阶段性特点。北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等地或经济发展较快，或经济发展步入新阶段，经济基础较好，产业结构较为完善，同时人地矛盾较为突出，对项目落地速度有一定要求，审批权下放自然是有利的。这些试点省份的发展特点与集团公司“重回价值高地”的部署是契合的。但要注意的是当前仍然从严从紧控制建设用地总量这个大前提。

如，北京实行减量发展，严守建设用地规模底线，至2035年城乡建设用地规模实现减量发展;上海仍然践行“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的调控思路，为城市通过转变土地利用方式促进城市发展转型进行探索。这对创新经营工作提出了更高要求。我们应更多地研究挖掘存量土地价值，转变土地获取方式，积极向持有型物业转型。

综上分析，我们要在空间布局上以政策试点地方为参考，“重回价值高地”，建立、保持和利用与地方政府的良好关系，抓住短期内土地审批速度相对加快、土地供应量相对增加的机会，抓紧投资拓展。同时，研究创新项目运营模式，全力提升城市更新、棚户区改造、产城融合等创新项目经营能力，抢占发展先机。