[房价收入比与城市居民购房支付能力实证研究]与实证研究相对的

　　摘要：房价问题既是经济问题又是民生问题。确定房价收入比合理区间、探究居民住房支付能力对于政府制定住房政策，提高居民居住水平具有十分重要的意义。本文以南宁市为例，通过测算2006—2010年南宁市城镇居民房价收入比合理区间，研究不同收入群体对各户型住宅的购房支付能力。研究表明，南宁市居民购房支付能力呈梯级状分布，普通购房者面临购房困难、住房供给结构不合理，因此政府在调控房地产市场时要更具有针对性。

　　关键词：房价,可支配收入,房价收入比,支付能力

　　中图分类号：F293 文献标识码：B

　　文章编号：1001-9138-(2012)06-0008-13 　　 收稿日期：2012-04-10

　　房价问题与国民经济发展和人民群众生活水平密切相关。近年来，我国不少城市房价的上升速度远远超过了经济和居民收入的增长速度,各地纷纷出台房价控制目标，提出2011年新建住房价格涨幅将力争控制在与当年人均可支配收入增幅相适应的幅度，南宁市亦不例外。其目的在于打击住房市场投机炒作，挤出房地产泡沫，引导房价回归合理区间，以满足自住型住房需求。房价收入比作为衡量房价的合理水平和居民支付能力最为重要的指标，一直是学者们研究的焦点。

　　目前，对于房价收入比的研究主要集中在通过该指标衡量房价的合理性或居民的购房支付能力。按照一 ……此处隐藏2364个字…… 民可支配收入平均增长74.06%，低收入组增长72.74%，中等收入组增长78.43%，高收入组增长92.01%。房价增速明显快于可支配收入增速。由表4可知，在2006年的房价水平下，中等及以上收入居民有能力购买90平方米以下小户型住房，到2007年以后，收入水平要达到中等偏上水平才具备购买小户型住房的能力，普通购房者支付压力越来越大。

　　2.3 住房供给结构不尽合理

　　南宁市中低价位、小户型商品房住宅供应不足。从近5年新建住房各户型结构看，90平方米以下住宅占比由2006年的14.73%提高到2010年36.24%，90～140平方米住宅占比由63.15%下降到48.72%，140平方米以上大户型由22.12%下降到15.04%。虽然小户型的比例有所提高，但是对这部分住宅具备有效需求的中等收入人群占到整个社会的40%～60%，中等收入家庭作为住房市场需求潜力最大群体，其对中小户型住宅的需求得不到满足，极大地影响了供给平衡。

　　3 政策建议

　　3.1 建立二元多层次的住房梯级供应模式

　　二元，即既要发挥市场对商品房市场的主导作用，同时政府要通过再分配保障低收入居民的住房权利。多层次，即在住房供应形式上应包含大户型高档住房、中小型普通商品房、含政府优惠政策的经济适用房、限价房和廉租房等。