房地产中小房企 论我国中小房企的谋生之路

　　【摘要】我国对房地产业的宏观调控自2010年限购限贷以来一直未曾松动，截止2012年上半年，全国房地产开工面积以及销售面积均同比下滑十个百分点左右，面对严厉的宏观调控政策和房企利润的下滑，我国中小房企应着力于内部自身改造，抓好人员管理与成本控制，审时度势，积极寻找市场的发展契机，逐步占领市场，才能在夹缝中立于不败之地。

　　【关键词】中小房地产企业；成本管理；预算管理；企业联盟

　　一、引言

　　2003年国资厅对我国房地产企业制订了分类标准，将从业人数在200人以下，销售额低于15000万元，企业资质低于二级企业(含二级)的企业定义为中小房地产企业①。中小房企规模小，资金来源单一，资产负债率较高，内部管理缺乏规范，各项控制体系不健全，面临国家严厉的宏观调控，房地产利润空间收窄，中小房地产企业举步维坚。

　　二、制约中小房地产企业发展的内外部因素

　　（一）中小房地产企业内部管理中存在的问题

　　我国中小房地产企业占所有房企中的比例较大，在国家近期严厉的宏观调控政策下，2012年上半年许多中小房企相断退出房市或者宣告破产，其内部管理不完善是重要原因之一。

　　1.中小房企缺乏长远的战略规划

　　2010年以前中国的房价一路走高，房地产行业的利润率高，进入门槛相对较低，许多人看好这块蛋糕纷纷涉入房地产的开发和建设，形成目前正处于成长阶段的中小房地产企业，这些企业大多缺少中长期战略规划，“拍脑袋”行为占主导，从某种意义上讲只能算是一些项目公司，哪里有项目就扑向哪里，这种缺乏方向的企业受到外部环境的影响较大。

　　2.中小房企人人力资源管理机制不健全，人才流失严重

　　房地产行业既是 ……此处隐藏2829个字…… 全面预算管理和项目成本控制

　　房地产企业的全面预算管理以项目成本控制为基础，现金流控制为核心③。房地产企业首先应从企业实际出发进行项目的目标成本管理，树立全员成本管理意识，加强企业成本费用指标的控制，确保最终利润目标的实现。其次还应坚持收支两条线管理，实现资金集中管理，确保项目资金即时回笼，保证企业有充足的现金流，降低财务风险以提高企业的运营效率。

　　2012年第二季度虽然全国楼市稍有回暖，但房地产企业的整体利润率却在下滑甚至亏损。在行业平均利润率下滑的背景下，中小房企的成本控制决定了企业的生死存亡，中小房企应积极应用现代的成本控制理念，将开发项目的整个过程进行全方位的事前控制，以降低成本，提高工程质量。事前控制的主要手段是进行项目的全面预算管理，将企业的人力、财力、物力、信息等资源进行全面统筹规划，对开发项目从施工准备开始到施工过程、竣工移交直至保修期结束全过程进行财务预算和成本控制以及绩效考核。