房地产企业纳税筹划案例分析_浅谈房地产企业纳税筹划分析

　　摘要：房地产开发企业要在激烈的市场竟争中提高经济效益，必须实现税收成本最小化，通过合理合法的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得尤为重要。本文结合兖矿东华公司房地产项目，对房地产开发企业涉及的主要税种进行税收筹划分析。

　　关键词：房地产;税收筹划;营业税;土地增值税

　　房地产企业在开发经营的各个环节几乎把我国的所有税种全部包括。在房产预售阶段税收预征比例为10%左右，销售不动产营业税及附加比列为预收房款的5.55%、土地增值税按照预收房款的3%预征，项目结束再清算，多退少补。企业所得税按照预售房款的1.25%预征，年底根据企业实际利润再计算缴纳。其中存在较大筹划空间的主要是营业税、土地增值税。本文就这两种税种的税收筹划进行探讨。

　　一、营业税的税收筹划

　　对房地产企业来说，营业税是一个基本税种，没有税收优惠。目前，可以权衡筹划的业务有以下几点：

　　1.随着经济的发展，新开发的房地产项目配置较高，随着市场的不断变化，商品房多会增加室内精装修项目，也就是房地产销售收入中包含了装修成本。实务操作中，房地产销售时，先和购买者签订商品房销售合同，该合同金额中仅包含毛坯房的价值，其余的装饰价值再另签一份装修合同，商品房销售合同适用5%的营业税税率，装饰装修业务适用3%税率。经此操作方式，装修对应的房产销售价格部分少交2%营业税，并且不用再按房地产销售收入计征土地增值税。房地产开发企业可设立一家装饰装修公司，专门为住户进行装修业务，这样就可以降低营业税税负，土地增值税税基。

　　2.由于开发经营的需要，房地产开发企业在开发销售产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，大体分为三类：

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　　4.关于房地产开发可以扣除的利息费用，国家税务总局有专门的规定，可以就利息费用的扣除进行纳税筹划。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）进一步明确：

　　(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

　　(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。根据此文件精神可知，如果开发项目的利息支出在满足税法条件的情况下，可以据实扣除，否则最多可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%扣除。

　　所以我们应该预先对开发项目的融资情况及利息支出进行测算，如果开发项目的融资利息支出超过上述的5%比例，则企业在进行开发成本的核算时，应按各项目分摊利息费用，进行明细核算，并提供金融机构的贷款证明；如果房地产开发项目发生的利息支出很少，低于5%比例，那么企业可以不按该项目分摊利息费用或不提供金融机构证明，这样利息费用就可以按照5%比例计算扣除，从而增加利息费用的扣除金额，减少土地增值税增值额。