中国楼市_中国楼市繁荣能否再起

　　面对地方政府在满足刚需的名义下不断收缩房地产调控战线，以及经济形势进一步恶化预期下的保增长需要，中国此轮楼市调控又陷入进退两难的境地。自4月开始，房地产销售价与量止跌或回升。

　　只涨不跌的预期

　　近期，国家发改委、住建部等政府部门或金融监管机构，相继重申严格执行住房差别化信贷、限购及相关税收政策措施，巩固调控成果。不过，细察者注意到，中央政府坚持调控的基调及地方实际的执行力度已经退潮。

　　自2010年4月以来，此轮调控，从“坚决遏制住房价格过快上涨”“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，到今年5月已转变为“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。基调转变的背景与经济下行风险加大，在保增长的现实需要下，二季度以来，开发商、居民预期及市场表现都已发生明显变化。

　　一线城市的新建商品房价格已经开始企稳并有回升迹象。国家统计局数据显示，5月环比上涨的城市增多，其中北京终结了今年以来连续的下降趋势，5月与4月持平；上海、广州、深圳、青岛等一线城市降幅较4月收窄。商业地产“地王”再现。

　　过去十年中，当市场参与者预期到房地产调控将开始放松时，投资者便在价格反弹前进场。这已经成为市场一个普遍的预期，因为与房地产有关联的行业实在太多，因此，若中国经济增X一步放缓，中央政府便很可能默许各地方政府对之前的紧缩政策采取“阳奉阴违”的“变通”之策，直至调控政策最终名存实亡。

　　这种状况正是多年来房地产市场与政府政策博弈的延续，亦是多年来房地产市场调控屡次未果、房价与居民收入越来越背离的原因。自2003年以来，几乎每一年中央政府都会出台一些打压楼市的政策，但往往因为各种原因（主要是担心经济放缓）无疾而终。

　　 ……此处隐藏2579个字…… 始起到了一些作用，但这一次持续的时间和上涨的力度可能会远远差于过去十年中的任何一次。每每被问及楼市时，笔者都认为根本不用去算那些指标。逻辑很简单：在中国，如果将“诸侯”（地方政府和国有经济部门）锁在笼子里，地产就去了“势”。

　　很多人问锁不锁得住？自己锁不好说，这是个体制问题。过去十年出了那么多政策都没锁住，但现在不太一样了。据世界银行报告计算的资产存量对GDP比率（其倒数的概念就是国民经济核算下的资本回报率），2010年，中国资本回报率或已落至美国之下。这意味着“诸侯”将最终被“经济逻辑”之锁给牢牢地拴住。

　　过去十年，由于网络信息技术溢出效应和中国入世而至全球化红利的扩散，全球分工体系发生了重大变化，生产链被大规模重组，对应于中国人口结构变化即农业部门人口加速向工业部门转移，储蓄率上升；同时伴随着全球化浪潮的配套工业体系建设所引致的产业升级、重工业化、城市化互为循环，顺差累积和强劲的升值预期，形成了持续的跨境资本流动。