房价上涨对城镇居民收入差距的影响机制探析|辽宁省城镇居民收入差距影响因素

　　[摘　要]进入新世纪以来，伴随着我国房地产市场快速发展的是住房价格的迅速攀升。居民住房是一种特殊商品，具有消费和投资的双重属性。房价的上涨可以通过通货膨胀效应、财富分配效应和消费挤出效应等多个渠道引起社会财富的再次分配和城镇居民收入差距的扩大，不利于宏观经济的整体运行和社会稳定。因此，政府可通过增加保障房建设、规范房地产市场秩序、抑制住房的投机需求等方面遏制房价持续上涨，促使城镇居民收入差距日趋合理。

　　[关键词]住房价格　居民收入差距　影响机制

　　上世纪末，国务院对城镇住房制度进行了深化改革，施行多年的住房分配制度被彻底取消，货币化住房制度确立起来。进入新世纪的十二年，是中国房地产业发展迅速的十二年，绝大部分城市的住房建设在不断扩张的同时，住房价格也快速攀升，城镇居民的资产中房地产所占份额在持续增加。因此，作为城镇居民资产重要组成部分的住房的价格波动，对城镇居民的财富分配有重要影响，进而影响城镇居民的收入差距。

　　一、文献回顾

　　改革开放以来，中国城镇居民收入分配状况不断恶化、收入差距持续扩大的现象引起了国内学者的高度关注。学者们从经济全球化和区域经济一体化、经济发展和转型、政府决策等诸多方面考察城镇居民收入差距不断扩大的原因。进入新世纪以来，中国房地产市场迅速发展，部分学者的目光转向住房价格的不断上涨对城镇居民收入差距的影响上来。这是因为：在中国，住房具有投资和消费的双重属性，住房价格的持续上升可能引起住房所有者出售房子套取现金，也可能使部分人购买住房等待升值，如此则改变了城镇居民的家庭财富分配和收入差距的变化。李实（2007）指出，住房价格的持续上涨会使高收入阶层获取更多利益，导致居民收入差距的扩大 ……此处隐藏2745个字…… 和消费为目的购买住房属于自住性住房，以投资获利为目的而购买的住房属于投资性住房。家庭拥有投资性住房的成本是购买住房资金的利息以及持有住房的各种费用，收益包括房租收入和住房差价。当住房价格持续上涨时，持有投资性住房的收入会远大于持有成本。因此，拥有投资性住房的家庭财富会增加。对拥有完全产权的自住性住房家庭而言，拥有住房的目的是为了居住，虽然拥有完全的产权，但是无法通过交易或出租获取收益。因此，房价的上涨只不过增加是住房的市场价值，而对拥有完全产权的自住性住房的家庭来说，实际财富并没有增加。对于虽然占有住房，但需要偿还住房抵押贷款的家庭来说，不但不能通过交易实现住房差价的收益，还需要支付住房贷款的利息。因此，住房贷款的利息是拥有此类住房家庭的又一成本，考察该类家庭财富的变化就要考察房价上涨可能带来的收益与支付住房抵押贷款利息的关系。对于既不拥有自住性住房也不拥有投资性住房的家庭来说，只能通过租赁的方式拥有住房使用权，此类家庭支付的租金转化为拥有投资性住房家庭的收益。当房价持续上涨时，必然导致房租的上涨，增加此类家庭的生活消费支出。

　　根据以上分析可以看出，房价的持续上涨将会增加投资性住房拥有者的财富而减少无房者的财富。相对而言，对自住性住房拥有者的影响较小。一般来说，拥有投资性住房的家庭大都是中高收入群体，无房者属于低收入家庭。因此，房价的持续上涨只会增加高收入者的财富而减少低收入者的财富，拉大了不同阶层的财富分配，恶化了城镇居民收入差距。